绿城净利下降四成 债务困局凸显

大恒评：虽然港股 中国绿城HK3900在短时间内从2块多升至7港币，但是投资者还是应该回避该类公司股票，因为该类公司在香港的市场内随时可能跌的很惨，而这些对于大陆过去的投资者来说并不熟悉的港股水性， 不过回头说，如果该公司的负债下降，不要做赌博性的扩张，能够缩短战线，我是非常看好的。绿城的品牌价值确实不错，他是笔者见到的国内房产品质最好的房产公司，他的产品可以比同类产品贵不少，这也是他的品牌价值所在。

资本负债比高达140.1%，绿城中国已成内地最危险的大型房地产公司之一

高达140.1%的资本负债比例（净负债/净资本），已令绿城中国成为中国内地最危险的大型房地产公司之一。
　　4月27日，绿城中国控股有限公司（香港交易所代码：03900，下称绿城中国）公布2008年业绩报告。此前，这一报告的公布时间，被一再推迟。按照香港联交所惯例，绿城中国将在不久后，正式发布年报。
　　报告显示，截至2008年底，绿城中国资本负债比例（净负债/净资本）已达140.1%，比2007年的88.2%大幅升高。
　　其一年内到期的银行贷款约达38.68亿元，一年内到期的债券则达27.01亿元，两项总额高达65.69亿元。但截至2008年底，其现金存款仅有17.18亿元。财务风险一触即发。
负债大增
　　业绩报告显示，截至2008年底，绿城中国现金存款已从2007年的33.83亿元，减少至17.18亿元。与此同时，总借贷却从2007年117.54亿元激增至161.18亿元。
　　报告中，绿城中国提前公布了截至2009年第一季度的现金存款余额，为43.63亿元，较2008年底有大幅增加。这可能来自部分结算的房屋预售款，以及新增的银行贷款。
　　在现金存款大幅增长的同时，其借贷亦增加至197.24亿元，比年底增长36.06亿元。
　　业绩报告显示，由于绿城中国大量向银行借贷，其已将总额约达122.16亿元项目抵押给银行。
　　不过，今年年初，一家内地银行仍向绿城中国提供了200亿元的银行授信。绿城中国在公告中没有透露这是哪家银行。只表示，如果能够取得授信中的贷款，也只能用于在建项目中，不得用其还债。
　　瑞银证券的一份报告则显示，绿城中国在建项目约需要资金80亿元至90亿元。
　　中原地产研究中心亦认为，绿城中国授信额度内的贷款存在诸多限制条件，与新增债务相比显得杯水车薪。而且，信贷放松仅仅在短期内改善开发商“勒紧裤腰带”的日子，并没有从实质上改变企业的财务状况。
　　绿城中国的债务危机，已经引发了市场关注。此前，它向其项目合作股东九龙仓集团有限公司（香港交易所代码：00004）转让一块上海“地王”项目权益，并收购杭州的蓝色钱江地块项目40%权益。与此同时，绿城中国与工商银行达成一项信托融资计划，初始信托资本最高为19.83亿元人民币。其中12.5亿元将用于杭州蓝色钱江项目建设。显然，即使转让了上海“地王”项目，绿城中国还是没有资金，推动杭州“地王”的建设。
　　随后，不断增加的负债和新近发行信托，触发了绿城中国此前发行的高息债券。为了能够化解这一债务危机，绿城中国拟以八五折的价格，提前赎回这笔4亿美元的高息票据。而一旦债券投资人不接受报价，并要求绿城中国提前赎回，绿城中国可能将面临违约的法律风险。利润下滑
　　在负债增加的同时，绿城中国的盈利能力出现大幅下降。业绩报告显示，截至2008年底，绿城中国毛利率已从36.1%下降至27.8%。归属于上市公司股东净利润为5.40亿元，同比下降41%。
　　绿城中国在2008年取得了66.35亿元的营业收入，比2007年增长15.6%。不过，其销售均价已从8725元/平米，下跌到7404元/平米。销售价格下跌，显然是其利润下滑的主要原因。
　　而其销售收入增长，主要是因为销售项目大幅增加。绿城中国在2008年竣工项目达30个，总建筑面积达207万平米，年增长达29%。
　　这与其在过去两年的迅速扩张有关。2006年7月，绿城中国上市之初，土地储备总建筑面积为800多万平米，至2008年底，土地储备已增加至2520万平米。其中在2008当年，新增土地储备总建筑面积达430万平米。
　　不断融资，不断拿地，曾是绿城中国迅速扩张的主要模式。绿城中国在2007年前后，房地产市场泡沫最盛时期，高价取得的土地，正在源源不断地转化为在建项目。而在建项目，是对房地产公司资金链威胁最大的存货（房地产公司的存货一般包括土地储备、在建项目及现房存货）。
　　业绩报告显示，截至2008年底，绿城中国共有47个项目正在开发过程中，总建筑面积达631万平米，发展中物业总估值达232.5亿元。2009年，绿城中国将有63个项目销售。新增销售面积198万平米。还将有35个项目完工，总建筑面积为196万平米。
　　市场仍将左右绿城中国的命运。一旦房市再次下滑，绿城中国的在建项目可能会面临延期交付的风险。
　　业绩报告显示，绿城中国目前已有上海玫瑰园二期、桃花源南区二期F区块等六个项目未能按时完成。这显然与其资金压力有关。■